中央银行日前表示，将稳步扩大重点住房企业资本监管和融资管理规则的适用范围。新的融资规则对住房企业的利息债务规模进行精细控制，住房企业近期内相关行动频繁，"增减法同步，逐步向新规则模范学生"。

一方面，住房企业通过配售新股、分拆其资产上市等方式进行"增发"，以增加股本、增厚现金流；另一方面，通过出售较高的负债目标做减法、减债、优化债务结构。专家指出，在"住宅生活还是不投机"的主旋律下，降低杠杆已成为住宅企业的一种产业趋势。新的融资规则有助于解决房地产公司的风险，增强房地产行业的发展弹性。住宅企业要顺应潮流，安全、稳定地发展。

拆分并分发以供"添加

从目前的案例来看，住房企业进行的"增发"主要是通过增发新股，建议将其资产分开上市，引入战略投资者等方式增加业主权益，丰富现金流。

以富利地产(Fuli Real Estate)为例，该公司在9月15日的公告中披露，计划增发2.57亿股H股，估计净收益为24.98亿港元。2019年12月，该公司售出2.73亿股新股，净收入37.35亿港元。公告披露，配售和筹资都是为了偿还债务。

据有关报道称，富利地产打算以在新加坡上市的房地产信托基金(REITs)的形式拆分酒店业务。但该公司随后回应称，没有明确的时间表和实质性进展，任何信息都将尽快公布。

在分拆及上市方面，地产资产是最常见的。例如，恒大打算将其在港交所的物业分开，引入235亿港元的策略性投资者。8月26日，华润土地及宇洲集团宣布，他们打算在香港联合交易所(HKEx)分拆物业管理服务及商业营运服务业务。

通过增发新股和引进战略投资者，住宅企业不仅可以直接获得现金，增加现金流，而且可以增加所有者的权益，在降低资产负债率方面发挥作用。拆分其资产上市和获得股权融资也可以达到减少负债的目的，"他说。苏宁金融学院的陶金在接受"中国证券日报"采访时说。

国泰君安研究报"指出，住房企业杠杆率的降低反映在所有者的权益端，这可以通过股权融资和分拆上市来实现，股权融资不会增加权益负债，同时也会增加权益，对提高企业债务水平起着重要作用。住房企业可以减少自身的融资压力，获得新的利润增长点，并通过盈利企业特别是房地产企业上市来提高流动性。

中国恒大董事会副董事长兼总裁夏海军在2020年中期业绩会议上表示，分拆的房地产上市预计将使该公司的负债率降低19个百分点。"他说，"比如资产分割后股价表现不佳，也会带来公司价值的增加。

出售资产"减法

减法"包括出售或转让负债较高的公司、建议降低债券票面利率等。

中南建设9月18日晚宣布，公司计划将南通中南谷投资管理有限公司(简称"南通中南谷")100%股份以200万元的价格转让给控股股东中南控股集团有限公司。根据公告，在股份出售后，南通中南谷计划在短期内仍租赁公司的相关场所，并考虑在未来使用其他场所。

截至2020年6月30日，南通中南河谷经审计资产总额为954.02万元，负债总额为786.25万元，1至6月净亏损133.73万元。华南建设公司表示，交易完成后，公司将进一步专注于主业，预计该贸易公司将产生约232万元的投资回报。

根据北京房地产交易所的预披露公告，招商蛇口有意将深圳智胜阁房地产管理有限公司(简称"智胜阁房地产收购")100%股权转让。招商馆购房业务范围为自己的物业租赁、物业管理。

就财务指标而言，截至2020年7月31日，招胜馆营业收入1142.13亿元，营业利润742.5万元，净利润556.88万元，总资产15608.9万元，负债1393.7万元，所有者权益165.1万元。与2019年审计报告数据相比，总负债增加，收入、利润、总资产等指标萎缩。

一些住房公司在融资和债务结构上同时启动。从融资模式上看，住房企业开发贷款等低成本融资增加，如阳光城、第一股、大成控股近期有单一或更多的开发贷款融资。

与此同时，许多房地产公司打算下调现有债券的息票利率。7月27日，金融街宣布，它打算下调15张黄金街03(Gold Street 03)的票面利率，预计利率将下调300个基点。从宣布下调评级的债券来看，它们大多是2017年和2018年发行的利率较高的债券。

中国恒大最近宣布，为了降低债务水平和融资成本，该公司已决定用自己的资金赎回2020年到期的15.65亿美元优先票据。

国泰君安认为，通过出售目标公司股权，剥离不良资产，可以返还资金或实现业务转型。同时，住房企业可以改善融资结构，提升自身评级，降低融资成本，减少利息支出对利润的侵蚀。

通过出售部分项目，住房企业可以尽快收回资金，以缓解短期还本付息的压力。同时，剥离利润较低或非房地产项目可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，关注主要房地产业，确保未来可持续、高质量的发展。"中国手指研究所企业研究部副所长刘水说。

求安全稳定发展

融资管理规则是房地产金融审慎管理体系的重要组成部分，它将促进房地产企业合理负债，有利于房地产市场的健康发展。对于住宅企业来说，这有利于形成稳定的财务预期，合理安排企业活动，降低债务风险。刘水说。

从企业的角度来看，减债、去杠杆化是近年来住宅企业的主要工作之一，一些住房企业已经采取了行动。

年初，中国恒大提出全面实施"高增长、控制规模、减债"的发展战略。中国发展战略的核心是通过销售的高增长带动回报的高增长，大幅减少利息债务。根据中国恒大2020年半年度报告，该公司的合同销售和回报在上半年达到了历史最高水平。

指出，上半年公司净负债率比2019年年底下降23.3个百分点，新息负债加权平均成本比2019年低1.9个百分点。下半年，公司在审慎征地的同时，将继续优化资本结构，降低负债率和融资成本，作为现阶段发展的重中之重。

华园房地产在上半年提出"坚决减债，优化债务结构"。"一方面，减少新的短期债务，进一步降低短期债务比例，优化债务结构，降低资产负债率；另一方面，控制和降低融资成本，做好现金流的整体管理工作。华园房地产表示，下半年公司将把重点放在全年目标上，提高营销能力和经营现金流，坚决减少债务，优化债务结构。

刘水认为，在"住宅生活还是不投机"的主调下，降低住宅企业杠杆已成为房地产行业的大势所趋，新的融资规则促使住宅企业加快杠杆的降低，有利于化解房地产企业的风险，增强产业发展的弹性，促进住宅企业的安全稳定发展。